Carmelo De Grazia Suárez
El pasado 26 de octubre de 1999, apareció publicado en la Gaceta Oficial No. 36.815, de la misma fecha, el Decreto No. 427, con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (en adelante, LAI).
El propósito de ese novísimo instrumento es uniformar la regulación en materia de arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda y/o al funcionamiento de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y a cualquier otro destino, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.
En este sentido, la nueva Ley deroga las viejas disposiciones contenidas en la Ley de Regulación de Alquileres del 1° de agosto de 1960; la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987; el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947; el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972; la Resolución No. 3729 del Ministerio de Fomento del 1° de julio de 1976; los Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971; el Decreto No. 298 de fecha 15 de junio de 1989; y el Decreto No. 1493 del 18 de marzo de 1987.
A continuación, ofrecemos un análisis preliminar del régimen establecido en la nueva Ley, el cual ha sido desarrollado con sujeción al siguiente esquema:
1. Ambito de aplicación.
1.1. Principio general.
1.2. Inmuebles no sujetos al régimen especial.
2. Regulación de la relación arrendaticia.
2.1. Actos precontractuales (ofertas de inmuebles).
2.1.1. Carácter de los avisos que ofrecen inmuebles.
2.1.2. Avisos prohibidos.
2.2. Obligaciones y derechos a cargo de los propietarios, administradores o arrendadores.
2.2.1. Obligación de mantenimiento y conservación del inmueble.
2.2.2.- Derecho a obtener pagos por servicios en inmuebles arrendados por partes.
2.2.3. Obligación del comprador de inmuebles arrendados de respetar la relación arrendaticia.
2.3. Obligaciones a cargo de los arrendatarios.
2.4. Canon fijado en moneda extranjera.
2.5. Régimen de las garantías.
2.5.1. Posibilidad de exigirlas.
2.5.2. Prohibición de coexistencia de garantías.
2.5.3. Caución o depósito en dinero.
A. Limites.
B. Procedencia de intereses.
C. Reintegro.
2.6. Intereses de mora por falta de pago. Límite.
2.7. Cláusula penal por incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble.
3. Fijación o regulación de los cánones de arrendamiento.
3.1. Inmuebles sujetos y no sujetos a regulación.
3.2. Autoridades administrativas competentes.
3.3. Canon máximo.
3.4. Criterios para la determinación del valor del inmueble.
3.5. Alquiler máximo de accesorios.
3.6. Revisión periódica del canon. Supuestos de procedencia.
3.7. Formas de inicio del procedimiento.
3.7.1. Interesados.
3.7.2. Regulación oficiosa.
3.8. Sustanciación del procedimiento.
3.8.1. Admisión de la solicitud.
3.8.2. Notificación a los interesados.
3.8.3. Alegatos que fundamentan la oposición. Oportunidad preclusiva.
3.8.4. Articulación probatoria. Pruebas instrumentales.
3.8.5. Lapso para fijar el valor del inmueble.
3.8.6. Regulación de inmuebles cuyo valor se hubiere determinado con no más de dos (2) años.
3.8.7. Decisión del procedimiento. Eficacia.
3.8.8. Agotamiento de la vía administrativa.
3.8.9. Normas supletorias.
4. Proceso de desalojo de inmuebles arrendados a tiempo indeterminado.
4.1. Jurisdicción judicial.
4.2. Causales de desalojo.
4.3. Procedimiento.
4.3.1. Aplicación del procedimiento breve.
4.3.2. Acto único para contestar y oponer defensas.
4.3.3. Nuevo régimen de regulación de competencia y jurisdicción.
4.3.4. Inadmisibilidad del recurso de casación.
5. Obligación de prorrogar el contrato celebrado a tiempo determinado.
5.1. Condiciones de la prórroga.
5.2. Permanencia de las condiciones contractuales.
5.3. Operatividad ipso iure de la prórroga. Secuestro de la cosa arrendada al vencimiento de la misma.
5.4. Inadmisibilidad de demanda de entrega del inmueble por vencimiento del plazo durante el lapso de vigencia de la prórroga.
6. Derecho de preferencia ofertiva.
6.1. Concepto.
6.2. Condiciones para optar al derecho de preferencia ofertiva.
6.3. Formalidades para el ejercicio del derecho de preferencia ofertiva.
6.4. Decaimiento de la oferta. Obligación de realizar nueva oferta.
7. Retracto legal.
7.1. Concepto.
7.2. Plazo para su ejercicio.
7.3. Condiciones para el ejercicio del retracto legal.
7.4. Improcedencia del retracto legal en ventas globales.
8. Pago por consignación.
8.1. Significado.
8.2. Renuncia o desistimiento tácito, por retiro de cánones de arrendamiento.
8.3. Formalidades inherentes a la consignación.
8.4. Legitimación para retirar cantidades de dinero consignadas.
8.5. Solvencia del arrendatario.
8.6. Principio de gratuidad.
9. Reintegro de cánones pagados en exceso.
9.1. Principio general.
9.2. Obligación del arrendador. Solidaridad entre propietario y perceptor de alquileres.
9.3. Objeto del reintegro.
9.4. Tribunales competentes y plazo de prescripción.
9.5. Compensación. Solvencia del arrendatario.
9.6. Sanción.
10. Contencioso administrativo inquilinario.
10.1. Plazo para el ejercicio del recurso.
10.2. Competencia.
10.3. Procedimiento aplicable.
10.4. Apelación en un solo efecto.
10.5. Acumulación de autos y procesos.
11. Sanciones.
11.1. Multa genérica.
11.2. Notificación de la multa.
11.3. Notificación por carteles.
11.4. Reincidencia.
11.5. Prescripción.
12. Normas transitorias.
12.1. Vigencia y ultractividad de la legislación anterior.
12.2. Exención de impuesto sobre la renta en construcciones de interés social destinadas al arrendamiento.
12.3. Principio de gratuidad en actuaciones judiciales (vivienda).
12.4. Aplicación inmediata de las limitaciones a las garantías.
1. Ambito de aplicación.
1.1. Principio general.
En principio, la LAI regula de manera integral el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda y/o al funcionamiento de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y a cualquier otro destino, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.
1.2. Inmuebles no sujetos al régimen especial.
Sin embargo, no están sujetos al ámbito de aplicación de la LAI[1], el arrendamiento o subarrendamiento de los siguientes bienes:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales; y
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.
2. Regulación de la relación arrendaticia.
La LAI introduce diversas modificaciones en torno al régimen general de los contratos de arrendamiento que se celebren sobre los inmuebles sujetos a su ámbito de aplicación.
2.1. Actos precontractuales (ofertas de inmuebles).
Así, en primer lugar, se regulan los aspectos precontractuales de la relación arrendaticia; en especial, el régimen de los avisos por medio de los cuales se ofrecen en arrendamiento inmuebles sujetos a la LAI.
2.1.1. Carácter de los avisos que ofrecen inmuebles.
En este sentido, dispone la LAI[2] que los avisos de prensa o de cualquier otro medio de publicidad, a través de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrán carácter de oferta pública. En consecuencia, el oferente queda obligado a cumplir con los términos de la oferta y a no revocar ésta sin justa causa.
Aunque la Ley no lo dice, por aplicación de los principios generales sobre la materia, es obvio que sólo podrán considerarse “ofertas públicas” los avisos que contengan la identificación de todos los elementos esenciales del contrato de arrendamiento que se pretende celebrar. Por lo tanto, no tendrán ese carácter los avisos en los cuales no se identifique el inmueble, o en los cuales falte el canon de arrendamiento si se trata de inmuebles no sujetos a regulación.
2.1.2. Avisos prohibidos.
La LAI[3] prohibe los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad en los cuales:
a) Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, la de ser extranjero el arrendatario o subarrendatario, así como establecer discriminaciones relativas a raza, sexo, credo o condición social.
b) Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el literal que antecede.
c) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.
Sin embargo, en la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia[4].
2.2. Obligaciones y derechos a cargo de los propietarios, administradores o arrendadores.
2.2.1. Obligación de mantenimiento y conservación del inmueble.
El nuevo instrumento legal consagra un conjunto de obligaciones a cargo de los propietarios o administradores de edificios, relacionadas con la conservación del inmueble que complementan las previstas en el Código Civil.
En este sentido, dispone la LAI que los propietarios y administradores de edificios destinados al arrendamiento, están en la obligación de mantener el inmueble arrendado en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, se establece la obligación de contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble, todo ello, sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes.
Aclara, sin embargo la Ley -en un todo de conformidad con el régimen general de responsabilidad civil- que el propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los inquilinos[5].
2.2.2.- Derecho a obtener pagos por servicios en inmuebles arrendados por partes.
La LAI (artículo 17) reconoce a los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, de exigir pagos –a los arrendatarios o subarrendatarios- por concepto de limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar. Sin embargo, por tal concepto no podrán los arrendadores exigir más de un veinticinco por ciento (25 %) del alquiler máximo fijado en cada caso.
De igual manera, en las edificaciones sujetas a regulación, que consten de unidades independientemente consideradas, cualesquiera que fuere su uso, que hubieren sido dadas en arrendamiento y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes contratantes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por ciento (25 %) del monto del canon de arrendamiento.
2.2.3. Obligación del comprador de inmuebles arrendados de respetar la relación arrendaticia.
De acuerdo con lo previsto en el artículo 19 de la LAI, si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley.
2.3. Obligaciones a cargo de los arrendatarios.
La LAI ratifica la obligación de los arrendatarios de pagar, al arrendador, el canon fijado como contraprestación por el uso del inmueble. Sin embargo, aclara la Ley (artículo 13) que el arrendatario o subarrendatario no estará obligado a:
a) pagar alquileres superiores a los legalmente fijados,
b) pagar primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto;
c) aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar.
De otra parte, la LAI[6] consagra –en una significativa variación del régimen civil ordinario- el carácter intuito personae del contrato de arrendamiento, al declarar “nulo” el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador.
Existe, en consecuencia una obligación de abstención o de no hacer a cargo de los arrendatarios que consiste en no subarrendar el inmueble sin autorización expresa y escrita del arrendador. Quienes subarrienden los inmuebles sin dicha autorización incurrirán, por una parte, en causal de resolución del contrato –si ha sido celebrado a tiempo determinado- o de desalojo –si se trata de un contrato celebrado a tiempo indeterminado- y de otra parte, serán sancionados con multa que no podrá exceder del equivalente a Cuatrocientas Veinte (420) Unidades Tributarias,
2.4. Canon fijado en moneda extranjera.
El Parágrafo Segundo del artículo 14 de la Ley, regula la forma en que puede liberarse el arrendatario de su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento, en aquellos contratos de arrendamiento en los que se hubiere pactado el pago del alquiler en moneda extranjera. En tales supuestos, se considerará al inquilino liberado de su obligación principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional.
2.5. Régimen de las garantías.
2.5.1. Posibilidad de exigirlas.
La LAI (artículo 20) consagra como principio que el arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste.
2.5.2. Prohibición de coexistencia de garantías.
Sin embargo, la misma ley limita el establecimiento de garantías y a tal efecto dispone –en la parte final del artículo 20- que en ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías. Nótese, que lo que prohibe la Ley es la coexistencia de garantías personales y reales, de modo que resulta perfectamente lícito exigir dos garantías personales (vgr. dos fiadores) o dos garantías reales.
2.5.3. Caución o depósito en dinero.
Una de las garantías que puede obtener el arrendador es el depósito en dinero (caución real). En tal supuesto deberá observar las siguientes limitaciones de orden público:
A. Limites.
En primer lugar, el monto del depósito no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen, sumas éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento (artículo 21).
B. Procedencia de intereses.
En segundo lugar, el arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar la suma recibida como depósito en una Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía (artículo 22). Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligación antes señalada, quedará obligado a satisfacer al arrendatario intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
C. Reintegro.
Finalmente, el arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.
Si el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término antes señalado, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en la LAI para obtener el reintegro.
2.6. Intereses de mora por falta de pago. Límite.
La LAI introduce un cambio importante en cuanto al cobro de intereses de mora. En efecto, se reconoce en el nuevo instrumento que por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, podrán cobrarse intereses de mora hasta el límite de la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela (artículo 26).
Obsérvese que la Ley no contempla la aplicación ipso iure de la referida tasa de intereses moratorios, sino que la prevé como una rata máxima. Por lo tanto, corresponderá a las partes establecer, en el respectivo contrato, la tasa aplicable a los intereses de mora y, a falta de acuerdo expreso, el interés moratorio aplicable será el legal de tres por ciento (3%) y no el máximo a que se contrae el artículo 26 de la LAI.
2.7. Cláusula penal por incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble.
De manera expresa, el artículo 27 de la LAI reconoce que las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.
3. Fijación o regulación de los cánones de arrendamiento.
3.1. Inmuebles sujetos y no sujetos a regulación.
La ley proclama, como principio general –artículo 2- que los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación.
Sin embargo, el artículo 4 ibídem expresamente excluye de la obligación de regulación, a los siguientes inmuebles:
a) Los pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada.
b) Los destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987, y
c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los Organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias[7].
3.2. Autoridades administrativas competentes.
Una de las mayores innovaciones de la LAI, consiste en la supresión de los procedimientos administrativos inquilinarios de desalojo, reintegro y derecho de preferencia. En efecto, en sede administrativa, únicamente se ventilan –conforme al nuevo régimen- los procedimientos de regulación de cánones de arrendamiento y sancionatorios. El conocimiento de los restantes procedimientos se atribuye ahora, de manera directa, a los órganos judiciales.
Ahora bien, en el caso específico del procedimiento de regulación de cánones de arrendamiento, el principio general reconoce que ellos son de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional, pero el ejercicio de sus funciones puede ser delegado a las Alcaldías[8]. Sin embargo, en el Area Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Obsérvese que el mecanismo por el cual se atribuye competencia en materia inquilinaria a los Municipios es la delegación. Para comprender cabalmete esta figura, debe tenerse presente que la delegación opera cuando un órgano administrativo, denominado delegante, transfiere a otro, denominado delegatario o delegado, el ejercicio de una competencia que aquél tiene atribuida[9].
Como lo que se transfiere es el ejercicio de la competencia, la titularidad sigue perteneciendo al órgano delegante, quien –cuando lo estime conveniente- puede revocar el acto de delegación y reasumir de esa manera el ejercicio exclusivo de la competencia que había delegado[10].
La delegación es un mecanismo extraordinario de desviación de la competencia y constituye una excepción del principio de improrrogabilidad, por lo tanto, sólo puede hacerse uso de esta figura cuando una disposición legal expresamente la contemple.
Lo normal es que la Ley permite la delegación entre órganos jerárquicamente vinculados, en cuyo caso se dice que la delegación es interorgánica. Sin embargo, es posible también que la Ley autorice delegar competencias a favor de una persona jurídica diferente de aquella a la que pertenece el órgano delegante, caso éste que la doctrina conoce como delegación intersubjetiva. En algunos países, esta modalidad de delegación (intersubjetiva) se encuentra prevista de manera general. Así ocurre en Italia, cuya Constitución de 1947 –Artículo 11- consagró la figura de la delegación intersubjetiva[11]. De igual forma sucede en España, país en el cual la delegación intersubjetiva además de tener fundamento constitucional (artículo 150.2) se encuentra regulada también en la Ley 30/1992, del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. El artículo 13.1 de la referida Ley, dispone en efecto que «En cada Administración Pública se podrá acordar la delegación del ejercicio de competencias atribuidas a órganos administrativos, a otros órganos, aunque no sean jerárquicamente dependientes, cuando existan circunstancias de índole técnica, económica, social, jurídica o territorial que lo hagan conveniente».
En Venezuela, este tipo de delegación (intersubjetiva) no está regulada en forma general, de allí que por virtud del principio de improrrogabilidad de la competencia sólo resultará procedente delegar atribuciones en otras personas jurídicas, cuando una disposición legal especial así lo autorice. Este es, precisamente, el supuesto regulado en la nueva LAI, pues –como se señaló precedentemente- su artículo 19 autoriza al Poder Nacional (República) a delegar el ejercicio de sus funciones administrativas inquilinarias en un órgano de una persona jurídica distinta, como lo son las Alcaldías Municipales.
Comoquiera que se trata de un acto de efectos generales, para que el acto de delegación sea eficaz, debe publicarse en la Gaceta Oficial, y mientras ello no ocurra las Alcaldías carecerán de competencias para ejercer funciones administrativas en materia inquilinaria.
3.3. Canon máximo.
De conformidad con lo previsto en el artículo 28 de la LAI, la fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:
a.- Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias (Bs. 4.320.000)..............6 % anual.
b.- Con un valor de entre 4.201 y 8.400 U.T (Bs. 80.400.000)............................7 % anual.
c.- Con un valor de entre 8.401 y 12.500 U.T (120.000.000).............................8 % anual.
d.- Con un valor superior a 12.501 U.T. (más de 120.000.000).........................9 % anual.
Sin embargo, cuando razones de interés público o social lo determinen, el Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en dicho artículo.
3.4. Criterios para la determinación del valor del inmueble.
Según se evidencia de lo anterior, el canon máximo aplicable a un inmueble sujeto a regulación, se encuentra en directa proporción con el valor que tenga tal inmueble. A estos fines, para la determinación del valor del inmueble, el Organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
a) La clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente;
b) El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
c) Si se tratare de inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.
3.5. Alquiler máximo de accesorios.
Corresponderá a los contratantes establecer el alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda sujeta a regulación, pero dicho canon no podrá ser mayor del dos por ciento (2 %) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. Asimismo, el alquiler de los muebles, en ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30 %) del monto del canon fijado al inmueble.
3.6. Revisión periódica del canon. Supuestos de procedencia.
Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación, serán revisados por el Organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:
a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación de alquiler máximo, notificada a los interesados por el Organo Administrativo competente o por la Jurisdicción Contencioso Administrativa, como consecuencia de la revisión de la legalidad del acto administrativo impugnado y del restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada a los interesados por la actividad administrativa. En este caso, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término antes señalado.
b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el literal a), mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20 % ) del valor del inmueble.
3.7. Formas de inicio del procedimiento..
El procedimiento de regulación de inmuebles, o el de revisión de una regulación precedente, puede ser iniciado a instancia de los interesados o de oficio.
3.7.1. Interesados.
El supuesto normal es que el procedimiento se inicie a instancia de los interesados, en cuyo caso, se considerarán como tales:
a) El propietario del inmueble.
b) El arrendador y el arrendatario.
c) El subarrendador y el subarrendatario.
d) El usufructuante y el usufructuario.
e) las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores; y
f) En general, todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.
3.7.2. Regulación oficiosa.
Sin perjuicio del derecho de los interesados a solicitar la regulación o su revisión, los Organismos Administrativos de Inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar[12].
3.8. Sustanciación del procedimiento.
3.8.1. Admisión de la solicitud.
Presentada la solicitud de regulación, el Organismo regulador la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos los requisitos que establecerá el Reglamento de la LAI.
En caso de que la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación, y si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud.
La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente.
3.8.2. Notificación a los interesados.
Admitida la solicitud, se deberá notificara los interesados, y se les indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su notificación, a exponer lo que estimen conveniente.
3.8.3. Alegatos que fundamentan la oposición. Oportunidad preclusiva.
En la oportunidad señalada, los interesados deberán consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se fundamente la oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que después se admitan otras.
3.8.4. Articulación probatoria. Pruebas instrumentales.
Concluido el lapso para la presentación de alegatos, quedará abierta de pleno derecho, una articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y evacuación de pruebas. Este lapso de pruebas estará destinado -única y exclusivamente- a demostrar la viabilidad de las defensas que fundamentan la oposición formulada por los interesados. No se trata, por lo tanto, de un lapso destinado a establecer el valor del inmueble, el cual se regula de manera aparte en el artículo 70 de la LAI.
En esta articulación sólo se admitirán pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir otras, cuando así lo juzgue pertinente.
3.8.5 Lapso para fijar el valor del inmueble.
A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento del término fijado para la evacuación de las pruebas promovidas por la parte opositora.
El Organismo regulador podrá extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando razones de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.
3.8.6. Regulación de inmuebles cuyo valor se hubiere determinado con no más de dos (2) años.
Si se solicitare la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el Organismo regulador, en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite el porcentaje de rentabilidad establecido en la LAI o los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional, de ser el caso.
3.8.7 Decisión del procedimiento. Eficacia.
El Organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.
Dicha decisión deberá ser notificada personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden en contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y de los Organos o Tribunales ante los cuales deban interponerse.
Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dará publicación a un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los periódicos de la localidad, si existiere. El mismo aviso deberá fijarse a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión y a la puerta de la morada u oficina de los interesados, si una u otra fueren conocidas.
Transcurridos diez (10) días hábiles administrativos después de la publicación y fijación a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con el costo de la misma.
Si la notificación debe practicarse fuera de la jurisdicción territorial del respectivo Organismo regulador, éste podrá librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la jurisdicción donde deba practicarse la notificación en los términos de ley. Cumplida como haya sido ésta, se devolverán las actuaciones con sus resultas al Organismo de origen.
3.8.8. Agotamiento de la vía administrativa.
Las decisiones dictadas por el Organismo regulador agotan la vía administrativa, de manera que contra ellas sólo cabe ejercer el respectivo recurso contencioso inquilinario.
3.8.9. Normas supletorias.
Para la sustanciación y decisión del procedimiento de regulación de inmuebles, en todo lo no previsto en la LAI se aplicarán las disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el Código de Procedimiento Civil.
4. Proceso de desalojo de inmuebles arrendados a tiempo indeterminado.
4.1. Jurisdicción judicial.
Como se señaló precedentemente, la LAI eliminó la inherencia de la Administración en los procedimientos de desalojo de inmuebles. Por lo tanto, en la actualidad, los contratos celebrados a tiempo indeterminado estarán sujetos a la jurisdicción judicial en lo relativo a la obtención del desalojo del inmueble.
4.2. Causales de desalojo.
Las causales que puede invocar el arrendador para demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, son –exclusivamente- las siguientes:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. A estos fines, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
4.3. Procedimiento.
4.3.1. Aplicación del procedimiento breve.
Las demandas por desalojo -al igual que las de cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, sobre inmuebles urbanos o suburbanos- deberán sustanciarse y sentenciarse conforme a las disposiciones contenidas en la LAI, y conforme al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
4.3.2. Acto único para contestar y oponer defensas.
En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa de admisión de la reconvención no tendrá apelación.
4.3.3. Nuevo régimen de regulación de competencia y jurisdicción.
La nueva Ley introduce una variación importante en el régimen procesal general, al disponer que en el supuesto en que fueren opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos, y si contra lo decidido por el tribunal las partes ejercen el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
Según se evidencia de lo anterior, la solicitud de regulación de la competencia o la jurisdicción no interrumpe ahora el curso de la causa. Esta solución procesal tuvo por objeto, sin ninguna duda, acabar la vieja práctica de proponer la falta de jurisdicción o de competencia del tribunal como un mecanismo para dilatar los procesos judiciales.
4.3.4. Inadmisibilidad del recurso de casación.
En los procesos judiciales de desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, sobre inmuebles urbanos o suburbanos, la decisión de Segunda Instancia no tendrá recurso alguno, independientemente de la cuantía del juicio.
En consecuencia, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia dictada en Segunda Instancia, independientemente de que la misma haya sido pronunciada fuera del lapso, el Juez deberá remitir los autos al Tribunal de la causa, para que proceda a la notificación de las partes, si a ello hubiere lugar y a la realización de los actos de ejecución de la sentencia.
5. Obligación de prorrogar el contrato celebrado a tiempo determinado.
5.1. Condiciones para la procedencia de la prórroga.
La LAI eliminó el llamado “derecho de preferencia arrendaticia”, que permitía al arrendatario con contrato a tiempo determinado, iniciar un procedimiento administrativo a los fines de que se determinara su derecho a permanecer continuar ocupando el inmueble, de manera que en los casos en que resultaba procedente la solicitud, el contrato se convertía en arrendamiento por tiempo indeterminado.
En su lugar, la LAI consagró un régimen objetivo de prorroga legal, por un tiempo fijo, de los contratos de arrendamiento que se hubieren celebrado a tiempo determinado.
Así, en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles sujetos a la aplicación de la LAI, y que hubieren sido celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Es condición necesaria para que el arrendatario tenga derecho a la prorroga, que al vencimiento del plazo contractualmente fijado estuviere al día en el cumplimiento de sus obligaciones. Por lo tanto, si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
5.2. Permanencia de las condiciones contractuales.
De acuerdo con la LAI, durante el lapso de la prórroga, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
5.3. Operatividad ipso iure de la prórroga. Secuestro de la cosa arrendada al vencimiento de la misma.
La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
5.4. Inadmisibilidad de demanda de entrega del inmueble por vencimiento del plazo durante el lapso de vigencia de la prórroga.
Como resulta lógico, mientras estuviere en curso la prórroga legal, no podrán admitirse demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento que pretendan la entrega del inmueble al arrendador, por vencimiento del término.
6. Derecho de preferencia ofertiva.
6.1. Concepto.
El artículo 41 de la LAI define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.
6.2. Condiciones para optar al derecho de preferencia ofertiva.
La misma norma legal, señala que sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que cumpla las siguientes condiciones:
a) Tenga más de dos (2) años como arrendatario;
b) Se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; y
c) Satisfaga las aspiraciones del propietario o las condiciones propuestas por cualquier tercero interesado en su adquisición.
6.3. Formalidades para el ejercicio del derecho de preferencia ofertiva.
A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, en forma fehaciente, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.
Por su parte, el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido dicho término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
6.4. Decaimiento de la oferta. Obligación de realizar nueva oferta.
Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta al arrendatario, habiendo rechazado éste tal oferta y sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualesquier otra negociación que se pretendiere celebrar.
7. Retracto legal.
7.1. Concepto.
La LAI (artículo 45) define el retracto legal arrendaticio como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por compra o dación en pago.
Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones explicadas con anterioridad, relativas al derecho de preferencia.
7.2. Plazo para su ejercicio.
El derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
7.3. Condiciones para el ejercicio del retracto legal.
El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la manifestación y el ofrecimiento fehaciente previsto en el artículo 43 de la LAI o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos;
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
7.4. Improcedencia del retracto legal en ventas globales.
Aclara finalmente el artículo 48 de la Ley, que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de venta o dación en pago global del edificio del cual forme parte el apartamento o local arrendado, sea cual fuere el destino dado al mismo.
8. Pago por consignación.
8.1. Significado.
La LAI regulariza la situación de las consignaciones que efectúan los arrendatarios en los casos en que el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida.
En este sentido, se faculta al arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, a consignar el pago por ante el Tribunal de Municipio competente, con jurisdicción en el sitio donde esté ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
8.2. Renuncia o desistimiento tácito, por retiro de cánones de arrendamiento.
El artículo 51 de la LAI aclara que cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada.
Sin embargo, sí se considerara que hubo renuncia o desistimiento de la acción cuando ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.
8.3. Formalidades inherentes a la consignación.
Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y la causa por la cual efectúa la consignación.
El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición.
El arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. Sin embargo, la omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación.
Excepcionalmente, cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.
Si el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una única publicación en un diario de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.
Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. En caso contrario, no se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones.
8.4. Legitimación para retirar cantidades de dinero consignadas.
La suma de dinero consignada, sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante.
8.5. Solvencia del arrendatario.
En virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el arrendador presentare la demanda de cumplimiento o resolución de contrato fundamentada en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento.
8.6. Principio de gratuidad.
A los efectos de la consignación arrendaticia, todas las actuaciones del Tribunal estarán libres de derechos y emolumentos, y exentas del impuesto de papel sellado y timbres fiscales.
9. Reintegro de cánones pagados en exceso.
9.1. Principio general.
A los fines de garantizar la eficacia de los actos de regulación de inmuebles, dispone la LAI (artículo 57) que en los inmuebles que estuvieren sometidos a regulación, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los Organismos competentes.
9.2. Obligación del arrendador. Solidaridad entre propietario y perceptor de alquileres.
La obligación de repetir, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria.
9.3. Objeto del reintegro.
De conformidad con el artículo 59 de la LAI, el reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.
9.4. Tribunales competentes y plazo de prescripción.
Dispone la LAI que las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres, deberán intentarse por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve que rige para los desalojos, anteriormente explicado.
En todo caso, la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años.
9.5. Compensación. Solvencia del arrendatario.
El artículo 62 de la LAI permite que los reintegros sean compensados con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer. En consecuencia, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.
9.6. Sanción.
Finalmente, de acuerdo con lo dispuesto en la LAI (artículo 63), el Tribunal que conozca en Primera Instancia de las acciones de reintegro, remitirá de oficio al Organismo regulador correspondiente, copia certificada de la sentencia definitivamente firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción de multa prevista en el artículo 80 ibídem.
10. Contencioso administrativo inquilinario.
10. 1 Plazo para el ejercicio del recurso.
La LAI disminuyó a sesenta (60) días calendario, el plazo para el ejercicio del recurso contencioso administrativo de anulación contra las decisiones administrativas emanadas del Organismo regulador. Dicho plazo comenzará a contarse a partir de la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes del procedimiento administrativo de regulación.
10.2. Competencia.
Para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, se otorga competencia a los siguientes Tribunales:
a) En la Circunscripción Judicial del Distrito Capital o Metropolitano, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo.
b) En los Estados, los respectivos Jueces de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble.
10.3. Procedimiento aplicable.
La tramitación y decisión del recurso, deberá efectuarse de conformidad con las pertinentes disposiciones de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia (artículo 121 y siguientes).
10.4. Apelación en un solo efecto.
De acuerdo con lo previsto en el artículo 78 de la LAI, las sentencias dictadas en primera instancia, que revisen la legalidad del acto administrativo de fijación del canon máximo de arrendamiento, surtirán efectos a partir de la publicación del fallo o de su notificación si el mismo hubiese sido dictado fuera del lapso. Por lo tanto, si se ejerciere recurso de apelación, tal recurso no suspenderá los efectos de la sentencia.
Debe destacarse que por tratarse de una norma de índole procesal, la misma se aplica de manera inmediata a los procesos que se hallaren en curso. En este sentido, debe aclararse que no resulta aplicable al ámbito procesal contencioso administrativo, lo dispuesto en el artículo 86 de la misma LAI, conforme al cual “los procedimientos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación”. Esa norma alude exclusivamente a los “procedimientos”, es decir a las diversas solicitudes (de desalojo, regulación, derecho de preferencia, etc.) que cursaren en sede administrativa. En consecuencia, la aplicación de ese precepto extenderse al ámbito procesal judicial, tanto menos cuando por virtud de lo previsto en el artículo 44 de la Constitución, las normas que regulan procedimientos judiciales se aplican desde su entrada en vigencia, incluso a los procesos que se hallaren en curso.
10.5.. Acumulación de autos y procesos.
Cuando cursaren ante los Tribunales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, más de un (1) recurso de nulidad contra un mismo acto administrativo inquilinario, procederá la acumulación de los procesos respectivos. La innovación en este punto consiste en que dicha acumulación podrá ser solicitada hasta en estado de sentencia de la causa cursante ante el Tribunal de la prevención, de manera que no son aplicables las causales temporales de inepta acumulación previstas en el Código de Procedimiento Civil.
11. Sanciones.
11.1. Multa genérica.
El artículo 80 de la LAI dispone que los infractores de las normas previstas en dicho instrumento, serán penados por el Organismo encargado de la fijación de los cánones de arrendamiento, con multa que no podrá exceder del equivalente a Cuatrocientas Veinte (420) Unidades Tributarias, según la gravedad de la falta y el mérito de las respectivas circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto.
La misma multa procederá respecto de los sujetos que se opusieren u obstaculizaren el cumplimiento de las actuaciones de los funcionarios adscritos a los Organismos reguladores
A estos efectos, el Organismo regulador, utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos que puedan constituir infracciones
11.2. Notificación de la multa.
La Resolución en la cual se imponga una multa, debe ser notificada personalmente al infractor, remitiéndole copia de ella junto con la correspondiente Planilla de Liquidación, a fin de que satisfaga el monto de la multa respectiva en una Oficina Receptora de Fondos Nacionales, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha en la cual se haga la notificación. Sin embargo, como se señaló antes, cuando el Organismo regulador fuere una Alcaldía, el monto de la multa ingresará al respectivo Tesoro Municipal.
11.3. Notificación por carteles.
Si la notificación al infractor no pudiere hacerse de manera personal, se seguirá el procedimiento de notificación por carteles aplicable en los procedimientos de regulación de inmueble, el cual ha sido explicado con anterioridad.
11.4. Reincidencia.
El artículo 84 de la LAI señala que en los casos de reincidencia se podrá aplicar a los infractores hasta el doble de la multa antes impuesta.
Debe tenerse presente, en este punto, que para que sólo existe reincidencia cuando el sujeto ha sido previamente sancionado, y dicha sanción previa ha quedado definitivamente firme.
11.5. Prescripción.
La LAI (artículo 85), en un todo de acuerdo con los principios actuales que rigen la actividad sancionatoria de la Administración, dispone que la acción administrativa para aplicar las sanciones, prescribe a los dos (2) años de cometida la infracción.
12. Normas transitorias.
12.1. Vigencia y ultractividad de la legislación anterior.
El artículo 86 de la LAI dispone que sus normas se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación.
Como se señaló antes, la última parte de este artículo se refiere sólo a los procedimientos administrativos, no a los procesos judiciales, pues en este último ámbito, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 44 de la Constitución, las disposiciones legales se aplican desde su entrada en vigencia. Prueba de ello lo constituye el hecho de que el artículo 90 de la misma Ley disponga que las consignaciones arrendaticias que se encuentren en curso, se regularán de conformidad a lo establecido en el Título VII de la LAI en cuanto le sea aplicable.
12.2. Exención de impuesto sobre la renta en construcciones de interés social destinadas al arrendamiento.
El artículo 87 de la misma Ley dispone, de otra parte que, con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas en conformidad con la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, el Ejecutivo Nacional podrá declarar de interés social determinados proyectos que tengan por objeto la edificación de viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente bajos.
En estos casos, los ingresos por concepto de arrendamientos quedarán exentos del pago del impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) años contados desde la fecha de terminación de la construcción.
12.3. Principio de gratuidad en actuaciones judiciales (vivienda).
La Ley (art. 88) consagra el principio de gratuidad respecto de las actuaciones judiciales que se realicen en ejecución de la Ley, y en tal sentido declara exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales tales actuaciones, en los casos de inmuebles destinados a vivienda.
La exención, según se evidencia del citado artículo, sólo alcanza a los inmuebles destinados a vivienda, de manera que estarán sujetos al pago de papel sellado y timbres fiscales las actuaciones que se efectúen en juicios que tengan por objeto inmuebles destinados a comercio, industria u otras actividades distintas a la de casa de habitación o vivienda.
12.4. Aplicación inmediata de las limitaciones a las garantías.
Dispone el artículo 89 de la LAI que los arrendadores que mantengan para la fecha de entrada en vigencia de dicho instrumento, garantías constituidas en depósitos de dinero, deberán acogerse en un plazo de noventa (90) días calendario a las limitaciones anteriormente señaladas en materia de garantías.
- [1] Artículo 3
- [2] Artículo 15
- [3] Artículo 16
- [4] Artículo 16, Parágrafo Primero.
- [5] Artículo 12.
- [6] Artículo 14
- [7] El parágrafo único del artículo 4 de la Ley faculta Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención mencionado, cuando así lo aconsejen razones de interés público o social.
- [8] La delegación puede comprender también el ejercicio de la competencia sancionatoria, en cuyo caso, las multas que impongan los órganos Municipales como sanciones a los contraventores de la ley, ingresarán al respectivo Tesoro Municipal
- [9] Entrena Cuesta, Rafael. Curso de Derecho Administrativo. Vol. I/2; Undécima Edición, Madrid 1995. p. 73.
- [10] Escola, Héctor Jorge. Compendio de Derecho administrativo. Depalma, Buenos Aires, pág. 276.
- [11] Escola, Héctor Jorge. Ob. cit. pág. 276.
- [12] Artículo 31, parágrafo segundo.